Leistungsverzeichnis Reinigung erstellen: Aufbau und Muster

Das Gebäudereiniger-Handwerk zählt 34.824 Betriebe und rund 27,55 Milliarden Euro Umsatz (BIV Branchenreport 2025). Verloren geht Geld in dieser Branche selten beim Reinigen, sondern beim Beschreiben: Wenn niemand schriftlich festgehalten hat, welche Fläche wie oft und wie gründlich gereinigt wird, entscheidet am Ende die Erwartung des Kunden. Genau diese Lücke schließt ein sauberes Leistungsverzeichnis.

Was ist ein Leistungsverzeichnis?

Ein Leistungsverzeichnis ist die vollständige, prüfbare Beschreibung der Reinigungsleistung für ein Objekt: welche Flächen, welche Tätigkeiten, welche Intervalle, welche Qualität. Es ist kein Marketingtext und keine Preisliste, sondern das technische Herz des Vertrags. Alles, was dort nicht steht, ist im Zweifel weder geschuldet noch bezahlt.

In der Praxis begegnen dir zwei Richtungen. Bei Ausschreibungen bekommst du ein fertiges LV vom Auftraggeber und kalkulierst nur die Preise dazu. Bei kleineren Gewerbekunden schreibst du es selbst, oft als Anlage zum Angebot. Der zweite Fall ist der wertvollere: Wer das LV schreibt, bestimmt den Leistungsumfang und damit die eigene Marge. Wie das Angebot drumherum aussieht, zeigt der Leitfaden Angebote schreiben in der Gebäudereinigung.

Warum ohne LV systematisch Geld verloren geht

Die Gebäudereinigung ist das personalintensivste Handwerk Deutschlands; der Löwenanteil der Kosten steckt in Arbeitszeit. Bei einem Tariflohn von 15,00 € je Stunde in Lohngruppe 1 (2026) plus rund 29 % Personalzusatzkosten (Destatis) kostet jede produktive Stunde rund 19,35 €. Jede Leistung, die stillschweigend dazukommt, frisst also direkt Marge.

Was passiert ohne schriftliches LV? Der Hausmeister bittet um „einmal kurz das Treppenhaus mit", die Teeküche wird plötzlich täglich statt zweimal die Woche gewünscht, und die Glasflächen im Foyer gelten auf einmal als Unterhaltsreinigung. Kein einzelner Punkt tut weh. In Summe verschieben sie den Aufwand pro Objekt spürbar nach oben, während der Preis gleich bleibt. Das LV ist der einzige Ort, an dem sich das sauber begrenzen lässt.

In den Betrieben, die wir begleiten, ist das der häufigste Grund für schleichend sinkende Objektrenditen: nicht zu niedrige Preise beim Abschluss, sondern zu viel unbezahlte Leistung ein Jahr später. Ein LV bremst das nicht durch Härte, sondern durch Klarheit. Zusatzwünsche werden nicht abgelehnt, sondern bepreist.

Raumgruppen bilden: der wichtigste Schritt

Raumgruppen fassen Räume zusammen, die sich beim Reinigen gleich verhalten. Maßgeblich sind vier Merkmale: Bodenbelag, Art der Nutzung, Ausstattung und Hygieneanspruch. Erst wenn diese vier zusammenpassen, lässt sich für die ganze Gruppe ein einheitlicher Leistungs- und Intervallblock definieren, ohne dass einzelne Räume aus dem Rahmen fallen.

Ein typisches Bürogebäude kommt mit fünf bis sieben Gruppen aus: Büro- und Besprechungsräume, Verkehrsflächen (Flure, Foyer, Treppenhaus), Sanitärbereiche, Teeküchen und Sozialräume, Technik- und Lagerflächen sowie Sonderflächen wie Serverraum oder Empfangstresen. Wer nur drei Gruppen bildet, mischt Sanitär mit Büro und rechnet sich arm. Wer zwanzig bildet, pflegt am Ende niemand mehr.

Für jede Gruppe brauchst du drei Angaben: die Fläche in Quadratmetern, die Zahl der Räume und den Bodenbelag. Diese Zahlen entstehen bei der Begehung, nicht am Schreibtisch. Ein kurzer Grundriss mit Nummerierung spart später jede Diskussion darüber, ob Raum 1.14 zur Gruppe „Büro" oder „Sozialraum" gehört.

Intervalle festlegen statt Turnus raten

Intervalle gehören je Einzelleistung ins LV, nicht pauschal je Raum. Bewährt hat sich eine Kurzschreibweise mit Bezug auf die Woche: 5/W für arbeitstäglich, 2/W für zweimal wöchentlich, 1/M für monatlich, 2/J für halbjährlich. Ankerpunkt ist der Haupt-Reinigungstag, an dem die Bodenreinigung stattfindet. Verschiebt sich dieser Turnus, verschiebt sich die gesamte Flächenleistung der Gruppe.

Ein Beispiel für die Gruppe „Büro": Papierkörbe leeren 5/W, Bodenreinigung nebelfeucht 2/W, Staubwischen Freiflächen 1/W, Türklinken und Lichtschalter 1/W, Türen und Rahmen 1/M, Heizkörper 2/J. Dieselbe Systematik gilt für Sanitär, nur dichter getaktet: Sanitärobjekte und Armaturen 5/W, Fliesenspiegel 1/W, Grundreinigung nach Vereinbarung.

Für Schulen gibt es eine belastbare Orientierung: Die DIN 77400 beschreibt Mindestanforderungen an die Reinigung von Schulgebäuden und Sportstätten, samt Leistungsbeschreibung, Mindestintervallen und einer Checkliste zu den Einflussfaktoren auf den Reinigungsaufwand. Sie gilt unabhängig davon, ob eigenes Personal oder ein Dienstleister reinigt, und ist im Gespräch mit Schulträgern ein starkes Argument gegen Sparintervalle.

Der Muster-Aufbau eines LV

Ein brauchbares Leistungsverzeichnis passt bei einem mittleren Bürogebäude auf drei bis fünf Seiten. Länger wird es nur, wenn Sonderflächen dazukommen. Diese acht Blöcke sollten enthalten sein, in dieser Reihenfolge:

1. Objektdaten: Adresse, Nutzungsart, Öffnungszeiten, Ansprechpartner, Reinigungszeitfenster
2. Flächenaufstellung: Raumgruppen mit Quadratmetern, Raumzahl und Bodenbelag
3. Unterhaltsreinigung je Raumgruppe: Einzelleistungen mit Intervall
4. Sanitärbereiche gesondert, inklusive Verbrauchsmaterial und Auffüllpflicht
5. Glas- und Rahmenreinigung als eigene Position mit eigener Frequenz
6. Sonder- und Grundreinigung: Anlässe, Vorlauf, Abrechnung nach Aufwand oder Pauschale
7. Rahmenbedingungen: Material, Strom und Wasser, Schlüssel und Zugang, Entsorgung, Winterdienst
8. Qualitätsprüfung: Prüfverfahren, Turnus, Dokumentation, Reklamationsfrist

Zwei Punkte werden fast immer vergessen und kosten fast immer Geld. Erstens die Verbrauchsmaterialien: Wer Seife, Papier und Müllbeutel stellt, muss das schriftlich haben, sonst zahlt es der Dienstleister. Zweitens der Zugang: Schlüsselübergabe, Alarmanlage, Zeitfenster. Ein Objekt, das erst ab 18 Uhr betretbar ist, kalkuliert sich anders als eines mit Tagreinigung. Die vertragliche Seite dazu findest du im Reinigungsvertrag mit Muster und Pflichtinhalten.

Vom LV zum Preis: die Rechnung dahinter

Erst aus dem Leistungsverzeichnis entsteht eine belastbare Kalkulation. Der Rechenweg ist immer derselbe: Fläche je Raumgruppe geteilt durch die Flächenleistung ergibt den Zeitbedarf, der Zeitbedarf mal Turnus ergibt die Monatsstunden, die Monatsstunden mal Vollkostensatz ergeben die Kosten. Erst danach kommen Gemeinkosten und Gewinn obendrauf.

Ein gerechnetes Beispiel: 900 m² Bürofläche bei 300 m² pro Stunde ergeben 3,0 Stunden je Durchgang. Bei zwei Durchgängen pro Woche sind das 6,0 Stunden wöchentlich, im Monat rund 26 Stunden. Bei 19,35 € Vollkosten je Stunde liegen die reinen Personalkosten bei etwa 503 € monatlich, bevor Material, Fahrzeit, Verwaltung und Gewinn eingerechnet sind. Wer stattdessen 250 m² pro Stunde schafft, weil die Räume voll möbliert sind, landet bei rund 604 € und hat die Differenz ohne LV nie bemerkt.

Genau deshalb gehören Flächenleistungen ins eigene Kalkulationsblatt und nicht ins Angebot an den Kunden. Wie du deinen Stundensatz sauber aufbaust, zeigt der Leitfaden Stundensatz in der Gebäudereinigung kalkulieren, die Marktpreise je Quadratmeter findest du in der Preistabelle für Gebäudereinigung.

Qualität prüfbar machen

Ein LV ohne Prüfregel ist nur eine Absichtserklärung. Sinnvoll ist ein Verfahren, das vor Vertragsschluss feststeht: wer prüft, wie oft, nach welchen Kriterien und mit welcher Stichprobe. Die DIN EN 13549 beschreibt die Grundanforderungen an solche Qualitätsmesssysteme und macht aus dem Bauchgefühl eine nachvollziehbare Bewertung.

Für kleinere Objekte reicht eine schlanke Variante: eine gemeinsame Begehung im Quartal, eine Stichprobe fester Größe je Raumgruppe, eine Bewertung pro geprüftem Raum, ein kurzes Protokoll mit Datum und Unterschrift. Was dabei zählt, ist nicht das Formular, sondern die Regelmäßigkeit. Wer selbst prüft und Abweichungen zuerst meldet, verliert Objekte deutlich seltener als der Betrieb, der auf die erste Beschwerde wartet.

Für öffentliche Auftraggeber kommt eine zusätzliche Ebene dazu: Bei Vergaben oberhalb der Schwellenwerte greifen Vorgaben wie die Tariftreue nach § 128 GWB, und das LV kommt fertig vom Auftraggeber. Wie du solche Verfahren angehst, steht in Öffentliche Aufträge als Reinigungsfirma gewinnen und Ausschreibung Gebäudereinigung gewinnen.

Fünf Fehler, die teuer werden

Die meisten LV scheitern nicht an fehlender Sorgfalt, sondern an denselben fünf Stellen. Sie lassen sich in einer halben Stunde beheben, wenn man sie kennt.

• Flächen geschätzt statt gemessen. Zehn Prozent Abweichung bedeuten bei 900 m² fast eine halbe Stunde pro Durchgang.
• Intervalle nur fürs Objekt, nicht je Leistung. Damit rutschen Türen, Heizkörper und Fensterbänke in den Wochenturnus.
• Verbrauchsmaterial ungeregelt. Papier und Seife sind bei Publikumsverkehr ein echter Kostenblock.
• Glasreinigung im Unterhaltspaket versteckt. Sie gehört als eigene Position mit eigener Frequenz und eigenem Preis ins LV.
• Keine Regel für Nachträge. Ohne Klausel zu Zusatzleistungen entsteht schnell Gewohnheitsrecht am Tresen.

Ein LV ist übrigens kein Dokument für die Ewigkeit. Nutzungen ändern sich, Flächen werden umgebaut, aus zwei Bürozeilen wird ein Großraum. Eine jährliche Durchsicht gemeinsam mit dem Kunden ist der unaufgeregteste Anlass, Preise anzupassen. Wie das ohne Kundenverlust gelingt, zeigt der Beitrag Preiserhöhung durchsetzen, ohne Kunden zu verlieren.

Häufig gestellte Fragen

Was gehört in ein Leistungsverzeichnis für die Reinigung?

In ein Leistungsverzeichnis gehören Objektdaten, die Aufteilung in Raumgruppen mit Flächenangaben, die Einzelleistungen je Raumgruppe, das jeweilige Intervall, Sonder- und Glasreinigung als getrennte Positionen sowie Regelungen zu Material, Verbrauchsgütern, Zugang und Qualitätsprüfung. Alles, was nicht darin steht, ist im Streitfall nicht geschuldet.

Wie bilde ich sinnvolle Raumgruppen?

Räume mit gleichem Bodenbelag, ähnlicher Nutzung, vergleichbarer Ausstattung und gleichem Hygieneanspruch kommen in eine Gruppe. Typisch sind Büros, Verkehrsflächen, Sanitärbereiche, Teeküchen, Technikräume und Sonderflächen. Weniger Gruppen bedeuten weniger Pflegeaufwand im Vertrag, zu grobe Gruppen führen dagegen zu Mischkalkulationen und Streit über den Umfang.

Welche Rolle spielt die DIN 77400?

Die DIN 77400 beschreibt Mindestanforderungen an die Reinigung von Schulgebäuden und zugehörigen Sportstätten, unabhängig davon, ob eigenes Personal oder ein Dienstleister reinigt. Sie enthält Leistungsbeschreibungen, Mindestintervalle und eine Checkliste zu den Faktoren, die den Reinigungsaufwand beeinflussen. Für andere Objektarten ist sie eine gute Orientierung, aber nicht verbindlich.

Wie werden Intervalle im Leistungsverzeichnis angegeben?

Intervalle werden je Raumgruppe und Einzelleistung angegeben, meist als Turnus pro Woche, Monat oder Jahr. Bewährt hat sich eine Kurzschreibweise wie 5/Woche für tägliche Bodenreinigung oder 1/Monat für Türen und Rahmen. Wichtig ist ein fester Bezugspunkt, etwa der Haupt-Reinigungstag, an dem die Bodenreinigung stattfindet.

Worauf sollte man bei der Qualitätsprüfung achten?

Sinnvoll ist eine Prüfmethode, die vor Vertragsschluss feststeht: wer prüft, wie oft, nach welchen Kriterien und mit welcher Stichprobengröße. Die DIN EN 13549 beschreibt Grundanforderungen an solche Qualitätsmesssysteme. Entscheidend ist, dass beide Seiten dieselbe Messlatte nutzen und Ergebnisse dokumentiert werden statt mündlich zu verpuffen.

Fazit: Wer das LV schreibt, bestimmt die Marge

Ein Leistungsverzeichnis ist kein Bürokratieaufwand, sondern das Werkzeug, mit dem du Leistung, Preis und Erwartung deckungsgleich machst. Raumgruppen sauber bilden, Intervalle je Einzelleistung festlegen, Flächen messen statt schätzen, Sonderleistungen trennen und die Qualitätsprüfung vorher vereinbaren: Das sind fünf Entscheidungen, die über die Rendite eines Objekts mehr bestimmen als jede Preisverhandlung.

Reinigungsmarketing arbeitet mit Reinigungsunternehmen genau an dieser Stelle: von der Anfrage über das saubere Angebot bis zum Objekt, das nach zwei Jahren noch dieselbe Marge bringt. Unsere Leistungen setzen dort an, wo Aufträge planbar werden sollen.