Treppenhausreinigung für Hausverwaltungen: Turnus, Preise, Verträge

Ein einzelnes Treppenhaus ist ein kleiner Auftrag. Eine Hausverwaltung mit vierzig Objekten ist ein Geschäftsmodell. Genau darin liegt der Reiz dieses Segments: Wer eine Verwaltung überzeugt, bekommt selten ein Haus, sondern eine ganze Reihe – und mit ihr planbaren Monatsumsatz in einer Branche, die 2025 rund 27,55 Milliarden Euro umsetzte (BIV Branchenreport).

Was Hausverwaltungen wirklich erwarten

Eine Hausverwaltung kauft keine Sauberkeit, sie kauft Ruhe. Der Objektbetreuer betreut oft mehrere Dutzend Häuser gleichzeitig; jede Beschwerde eines Eigentümers oder Mieters kostet ihn Zeit, die er nicht hat. Der Dienstleister, der über Monate keine Rückfragen auslöst, ist ihm mehr wert als der, der zwanzig Euro günstiger ist. Das ist die wichtigste Erkenntnis für die Preisgestaltung in diesem Segment.

Praktisch heißt das: erreichbar sein, Ausfälle vorher melden, Termine einhalten und Reklamationen innerhalb eines Tages beantworten. In den Betrieben, die wir begleiten, entstehen die meisten Objekterweiterungen nicht durch neue Angebote, sondern nach einer sauber gelösten Reklamation – das ist der Moment, in dem eine Verwaltung merkt, dass sie sich auf jemanden verlassen kann.

Ein Unterschied lohnt sich zu kennen, weil er den ganzen Vertriebsweg verändert: In der Mietverwaltung handelt die Verwaltung im Auftrag eines Eigentümers und kann einen Dienstleister meist selbst beauftragen – hier reichen ein gutes Angebot und ein kurzer Draht. In der WEG-Verwaltung entscheidet die Eigentümergemeinschaft; die Verwaltung darf zwar vorbereiten und empfehlen, aber nicht allein zusagen. Wer das nicht weiß, hält ein höfliches „Wir melden uns" für Desinteresse, obwohl schlicht die nächste Versammlung abgewartet wird. Praktische Konsequenz: bei WEG-Objekten Angebote mit längerer Bindungsfrist verschicken und aktiv anbieten, die Positionen für die Beschlussvorlage aufzubereiten. Wer der Verwaltung diese Arbeit abnimmt, steht auf der Vorlage – und die anderen nicht.

Leistungsumfang und Turnus

Der Regelfall in Wohnanlagen ist ein wöchentlicher Durchgang. Zwei Durchgänge pro Woche sind sinnvoll, wenn viele Parteien im Haus wohnen, Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss liegen oder der Eingang direkt an einer stark befahrenen Straße liegt. Kleine Objekte mit wenigen Parteien kommen häufig mit einem Vierzehntagesturnus aus. Maßgeblich sind Frequenz und Verschmutzung, nicht die Quadratmeter.

Zum Standardumfang gehören üblicherweise:

• Treppen, Podeste und Flure kehren und feucht wischen
• Handläufe, Geländer und Lichtschalter abwischen
• Eingangsbereich, Fußmatten und Türgriffe reinigen
• Aufzugkabine, Spiegel und Bedienfeld pflegen
• Briefkastenanlage und Klingeltableau abwischen
• Grobe Verschmutzungen und Spinnweben in Ecken entfernen

Der Bodenbelag entscheidet dabei stärker über die Einsatzzeit als die Fläche. Naturstein und alte Terrazzostufen brauchen die richtige Dosierung und vertragen keine stark alkalischen Mittel; Linoleum reagiert empfindlich auf zu viel Wasser; PVC und Fliesen sind unkompliziert, zeigen aber jede Schlierenbildung im Gegenlicht. Holztreppen in Altbauten kosten am meisten Zeit, weil sie nur nebelfeucht gewischt werden dürfen und Kanten einzeln nachgearbeitet werden müssen. Wer das bei der Besichtigung notiert und in der Kalkulation berücksichtigt, spart sich später die Diskussion, warum die veranschlagte Stunde nicht reicht – und vermeidet den teureren Fall, in dem ein falsches Mittel den Belag angreift.

Alles Weitere ist eine eigene Position: Fenster im Treppenhaus, Kellergänge, Waschküche, Müllstandsfläche, Tiefgarage, Außenanlagen und Winterdienst. Diese Trennung wirkt kleinlich, bis der erste Kunde selbstverständlich erwartet, dass die Mülltonnen mitgezogen werden. Wie sich ein Leistungsverzeichnis sauber gliedert, zeigt unser Beitrag zum Leistungsverzeichnis Reinigung.

Umlagefähigkeit als Verkaufsargument

Die Kosten der Gebäudereinigung zählen nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht das wirksam vor und die Kosten halten das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 BGB ein. Für dich als Dienstleister ist das ein starkes Argument: Der Eigentümer trägt die Rechnung wirtschaftlich in der Regel nicht selbst.

Genauso wichtig ist die Kehrseite. Weil die Kosten umgelegt werden, schauen Mieter und Eigentümer sie in der Abrechnung an – und ein auffälliger Sprung führt zu Rückfragen bei der Verwaltung. Deshalb überzeugt in diesem Segment kein Pauschalpreis, sondern eine nachvollziehbare Position: Turnus, Leistungen und Zeitaufwand transparent aufgeschlüsselt. In Eigentümergemeinschaften kommt hinzu, dass über die Vergabe die Eigentümerversammlung entscheidet (§ 19 WEG) – Beschlüsse brauchen Zeit, Angebote sollten also nicht zu kurz befristet sein.

Den Objektpreis kalkulieren

Kalkuliert wird über die Einsatzzeit, nicht über die Zahl der Parteien. Grundlage 2026: 15,00 €/Std. Tariflohn in Lohngruppe 1 (BIV) plus rund 29 % Personalzusatzkosten (Destatis) ergeben rund 19,35 € Vollkosten je produktiver Stunde. Der gesetzliche Mindestlohn von 13,90 €/Std. ist dabei die falsche Bezugsgröße – im Gebäudereinigerhandwerk gilt der höhere Tariflohn.

Zwei Preisregeln haben sich bewährt. Erstens: Anfahrt niemals verschenken, sondern in die kalkulierte Zeit einrechnen. Zweitens: Einzelobjekte ohne Nachbarschaft zu bestehenden Touren höher bepreisen oder ablehnen – sie sehen nach Umsatz aus und kosten Marge. Den vollständigen Rechenweg zum eigenen Verrechnungssatz findest du unter Stundensatz in der Gebäudereinigung kalkulieren.

Was in den Vertrag gehört

Verträge mit Hausverwaltungen laufen lange – und genau deshalb entscheidet der Vertrag darüber, ob das Objekt in zwei Jahren noch rentabel ist. Sechs Bausteine sollten immer drinstehen:

1. Leistungsverzeichnis mit Turnus je Einzelleistung – nicht „Treppenhausreinigung wöchentlich", sondern welche Fläche in welchem Intervall.
2. Abgrenzung von Winterdienst und Außenanlagen – der häufigste Streitpunkt, weil Verwaltungen beides gern als selbstverständlich mitdenken.
3. Schlüsselregelung – Übergabe, Verwahrung, Verlust und Haftung schriftlich. Ein Schließanlagenschaden übersteigt den Jahresumsatz eines kleinen Objekts um ein Vielfaches.
4. Preisanpassungsklausel mit Bezug auf den Tariflohn – so wird die nächste Tariferhöhung zur Formalie statt zur Verhandlung. Muster und Formulierungen im Beitrag zur Preiserhöhung.
5. Reklamations- und Ansprechweg – wer meldet, wohin, mit welcher Reaktionszeit.
6. Laufzeit und Kündigungsfristen – Details und Pflichtinhalte im Reinigungsvertrag mit Muster.

Für den Versicherungsschutz gilt: Ohne Betriebshaftpflicht mit ausreichend hoher Deckung sollte kein Objekt mit Schlüsselübergabe angenommen werden. Welche Policen wirklich nötig sind, ordnet unser Beitrag zur Haftpflichtversicherung für Reinigungsfirmen ein.

So kommst du an Hausverwaltungen

Hausverwaltungen wechseln den Dienstleister selten aus Lust, sondern aus Ärger. Deine Aufgabe ist deshalb nicht, im ersten Kontakt zu überzeugen, sondern in dem Moment präsent zu sein, in dem der bisherige Anbieter zum zweiten Mal nicht erschienen ist. Das gelingt mit einem klaren Ablauf statt mit Massenmails.

Bewährt hat sich: Verwaltungen im Umkreis von etwa 20 Kilometern auflisten, den Objektbetreuer namentlich herausfinden, eine kurze schriftliche Vorstellung mit Festpreisrahmen für typische Hausgrößen schicken und danach in festem Rhythmus nachfassen – nicht drängend, aber regelmäßig. Ein Angebot für ein Testobjekt senkt die Einstiegshürde stark, weil die Verwaltung nichts riskiert. Wie die B2B-Ansprache im Detail funktioniert, zeigt der Leitfaden Gewerbekunden gewinnen, und welche wiederkehrenden Leistungen den Objektbestand tragen, steht in unserem Beitrag zur Unterhaltsreinigung.

Häufig gestellte Fragen

Wie oft wird ein Treppenhaus üblicherweise gereinigt?

In Wohnanlagen ist ein wöchentlicher Durchgang der Regelfall. Bei stark genutzten Häusern mit Gewerbeeinheiten oder vielen Parteien sind zwei Durchgänge pro Woche üblich, in kleinen Objekten mit wenigen Parteien reicht oft ein Turnus von zwei Wochen. Entscheidend sind Parteienzahl, Lage des Eingangs und Bodenbelag.

Was gehört zur Treppenhausreinigung dazu?

Üblich sind Treppen und Podeste kehren und feucht wischen, Handläufe und Geländer abwischen, Eingangsbereich und Fußmatten reinigen, Aufzugkabine pflegen sowie Briefkastenanlage und Lichtschalter abwischen. Fenster im Treppenhaus, Kellergänge, Müllstandsflächen und Außenanlagen sind Zusatzleistungen und gehören in eigene Positionen.

Sind die Kosten der Treppenhausreinigung umlagefähig?

Die Gebäudereinigung zählt nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag und die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Für die konkrete Beurteilung eines Einzelfalls ist die Hausverwaltung oder ihr Rechtsbeistand zuständig, nicht der Dienstleister.

Wie kalkuliert man den Preis für ein Treppenhaus?

Über die Einsatzzeit je Durchgang, nicht über die Anzahl der Parteien. Man misst Treppen, Podeste und Flure, setzt eine realistische Flächenleistung an, rechnet die Zeit pro Durchgang auf den Monat hoch und bewertet sie mit dem eigenen Verrechnungssatz. Anfahrt, Materialien und Zusatzflächen kommen getrennt dazu.

Worauf sollte man im Vertrag mit einer Hausverwaltung achten?

Wichtig sind ein Leistungsverzeichnis mit Turnus je Einzelleistung, eine klare Abgrenzung von Winterdienst und Außenanlagen, eine Regelung zu Schlüsseln und Haftung, eine Preisanpassungsklausel mit Bezug auf den Tariflohn sowie Ansprechwege für Reklamationen. Mündliche Zusatzabsprachen sind die häufigste Ursache für Streit.

Fazit: ein Haus ist der Anfang

Treppenhausreinigung ist als Einzelauftrag unspektakulär und als Kundenbeziehung ausgesprochen wertvoll. Wer sauber kalkuliert, Zusatzleistungen konsequent trennt und Verwaltungen vor allem Verlässlichkeit liefert, wächst innerhalb desselben Kunden – Objekt für Objekt, ohne jedes Mal neu verkaufen zu müssen.

Reinigungsmarketing bringt Reinigungsbetriebe genau mit diesen Auftraggebern zusammen: Direktkunden aus der eigenen Region, exklusiv, ohne Vermittlungsportale. Wenn du planbare Objekte statt einzelner Aufträge willst, ist das kostenlose Erstgespräch der erste Schritt.